Если коротко
Описывает, как мы обслуживаем приточно-вытяжные системы вентиляции в жилых и коммерческих объектах Москвы. В основе — действующие нормативы (СП 336.1325800.2017, СП 60.13330.2020, СП 7.13130.2013, СанПиН 2.1.3684-21) и опыт с 2012 года на ЖК премиум- и бизнес-класса.
Кому пригодится этот регламент
- Управляющим компаниям — опорный документ при выборе подрядчика и при формировании внутреннего ТЗ на сервис.
- Главным инженерам — свериться с нашим подходом и понять, что входит в работу, а что идёт сверх.
- Собственникам коммерческих объектов — увидеть, из чего складывается стоимость регулярного ТО.
- Проектировщикам и собственникам квартир в ЖК — ориентир по периодичности обслуживания вашей системы.
Состав работ
Базовый набор операций для любой приточно-вытяжной системы. Под конкретный объект регламент адаптируется по проектной документации и регламенту производителя оборудования.
| Операция | Узел | Периодичность | Нормативная основа |
|---|---|---|---|
| Визуальный осмотр оборудования и щитов автоматики | Установка целиком | Ежемесячно | СП 60.13330.2020 |
| Замена воздушных фильтров (G4 / F7 / F9) | Приточная и вытяжная установки | По перепаду давления, ориентировочно 3–6 мес. | СП 60.13330.2020, СанПиН 2.1.3684-21 |
| Очистка теплообменников (рекуператор, нагреватель, охладитель) | Камера обработки воздуха | 1 раз в год | СП 60.13330.2020 |
| Проверка и смазка подшипников, контроль вибрации вентиляторов | Приточный и вытяжной вентиляторы | 1 раз в 6 мес. | Регламент производителя |
| Контроль и регулировка натяжения ремней (для систем с клиноременной передачей) | Привод вентилятора | 1 раз в 3 мес. | Регламент производителя |
| Проверка работы автоматики и датчиков (температура, давление, влажность) | Щит управления, датчики в воздуховодах | 1 раз в 3 мес. | СП 60.13330.2020 |
| Проверка работы приводов и плавности хода воздушных клапанов | Клапаны наружного воздуха, заслонки рециркуляции | 1 раз в 6 мес. | СП 60.13330.2020 |
| Контроль системы отвода конденсата | Поддоны, сифоны, дренажные линии | 1 раз в 3 мес. | СП 60.13330.2020 |
| Балансировка системы по фактическим расходам воздуха | Приточные и вытяжные решётки | 1 раз в год либо после ремонтов | СП 60.13330.2020 |
| Проверка противопожарных клапанов и приводов | Огнезадерживающие клапаны | По графику пожарной безопасности | СП 7.13130.2013 |
Индивидуальный график ТО для вашего объекта составляем после первого выезда и осмотра. Для систем с увлажнением, рекуперацией или интеграцией в систему управления зданием (BMS) добавляются профильные операции из регламента производителя.
Что мы делаем сверх норматива
Регламент — это пол. На нём заканчивается формальное обслуживание и начинаются реальные сложности с системой. Чтобы поймать их до жалобы жильца или вызова аварийки, в каждое плановое ТО мы добавляем пять инструментальных проверок.
- Замер температуры приточного воздуха в трёх точках: на выходе из приточной установки, в магистрали и на конечной решётке. Показывает тепловые потери или нежелательный прогрев в шахтах.
- Контроль уровня шума у ближайшего рабочего или спального места. В плановом регламенте этого замера обычно нет — а жалоба «гудит» одна из первых. Фиксируем уровень и сверяем с СанПиН 1.2.3685-21.
- Фотофиксация фильтров и теплообменников до и после обслуживания. В отчёте — отдельный разворот: что было, что стало. Закрывает споры о фактическом объёме работ.
- Проверка плавности хода воздушных заслонок в ручном режиме. Заслонки прихватывает после простоя или зимнего обледенения. Раз в 6 месяцев проходим по каждому приводу, отрабатываем открытие — закрытие, отмечаем приводы под замену.
- Снятие показаний датчиков CO₂ и влажности (если установлены) на фактической нагрузке. Фиксируем максимум за смену — это покажет, справляется ли вентиляция с проектной нагрузкой.
Дополнительные работы по запросу
Часть работ выходит за рамки планового регламента — они объёмные, дорогие и проводятся по запросу собственника или УК, обычно по результатам диагностики или после длительной эксплуатации. В стоимость планового ТО они не входят.
- Дезинфекция воздуховодов и узлов вентиляции. Полная обработка внутренних поверхностей биоцидами с разборкой узлов. По СанПиН 2.1.3684-21 — 1 раз в год для общественных и коммерческих объектов. Для жилья — по запросу при появлении запаха или повышении пылевой нагрузки.
- Механическая очистка воздуховодов. Полная разборная чистка магистралей от пыли и наслоений. Делается, когда плановой очистки фильтров и теплообменников уже недостаточно — обычно раз в 3–5 лет.
- Замена ключевых узлов. Замена двигателей вентиляторов, приводов клапанов, теплообменников по выработке ресурса. Проводим по результатам диагностики или сигнализации автоматики.
Нормативная база
- СП 336.1325800.2017 — правила эксплуатации систем вентиляции и кондиционирования воздуха общественных зданий
- СП 60.13330.2020 — основной свод правил по отоплению, вентиляции и кондиционированию (изм. №5 от 25.02.2025)
- СП 7.13130.2013 — требования пожарной безопасности к системам ОВК (изм. №3 с 01.07.2025)
- СанПиН 2.1.3684-21 — санитарные требования к содержанию помещений
- ГОСТ Р 59972-2021 — технические требования к системам вентиляции и кондиционирования общественных зданий
- ГОСТ 34060-2017 — правила испытаний и наладки систем вентиляции
- СанПиН 1.2.3685-21 — гигиенические нормативы шума в помещениях
Это типовой документ. Под конкретный объект регламент адаптируется по фактической системе, проектным решениям и задачам собственника. Чтобы обсудить ваш объект — напишите или позвоните: выезжаем на первичный осмотр и согласуем индивидуальный график.