Если коротко
Описывает, как мы обслуживаем системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, циркуляционные контуры и насосные группы зданий. В основе — СП 30.13330.2020, СП 347.1325800.2017, СанПиН 2.1.3684-21 и регламенты производителей оборудования.
Кому пригодится этот регламент
- УК многоквартирных и коммерческих зданий — опорный документ при выборе подрядчика и формировании годового плана.
- Главным инженерам — свериться с тем, какие операции должны входить в плановое ТО ХВС, ГВС и циркуляции.
- Собственникам коммерческих объектов — увидеть, из чего складывается стоимость содержания систем водоснабжения.
- Эксплуатационным службам апартаментов и МФК — ориентир по периодичности работ на повысительных насосных и водомерных узлах.
Состав работ
Базовый набор операций для систем ХВС, ГВС с циркуляцией, водоотведения, повысительных насосных групп и узлов коммерческого учёта. Под объект график адаптируется по схеме водоснабжения и проектным решениям.
| Операция | Узел | Периодичность | Нормативная основа |
|---|---|---|---|
| Визуальный осмотр трубопроводов, арматуры и насосных групп | Магистрали, водомерный узел, насосная | Ежемесячно | СП 347.1325800.2017 |
| Контроль давления в системе на верхних и нижних точках | Манометры на стояках и на насосной | 1 раз в 3 мес. | СП 30.13330.2020 |
| Проверка и обслуживание повысительных насосов | Насосные группы ХВС и ГВС | 1 раз в 3 мес. | Регламент производителя |
| Контроль температуры ГВС в подаче и на циркуляции | Точки разбора, обратный циркуляционный трубопровод | 1 раз в 3 мес. | СанПиН 2.1.3684-21 (не ниже 60°C на выходе из бака) |
| Промывка и дезинфекция системы ГВС | Бак-аккумулятор, теплообменник, циркуляция | 1 раз в год | СП 347.1325800.2017, СанПиН 2.1.3684-21 |
| Проверка работы запорной и регулирующей арматуры | Краны, задвижки, обратные клапаны, регуляторы давления | 1 раз в 6 мес. | СП 347.1325800.2017 |
| Обслуживание водомерных узлов и приборов учёта | Водомеры, фильтры грубой очистки | 1 раз в 6 мес. + поверка по графику | СП 30.13330.2020 |
| Контроль герметичности соединений и состояния теплоизоляции | Магистрали в техпомещениях, шахты, подвалы | 1 раз в 6 мес. | СП 60.13330.2020, СП 73.13330.2016 |
| Проверка и прочистка систем водоотведения | Внутренняя канализация, дворовые выпуски | 1 раз в год | СП 30.13330.2020 |
| Контроль электрических соединений насосных групп | Силовая часть, частотные преобразователи | 1 раз в год | ПУЭ |
Для систем с автоматическим поддержанием давления (частотно-регулируемые насосные) добавляется проверка работы преобразователей и калибровка датчиков давления.
Что мы делаем сверх норматива
Базовый регламент проверяет, что вода идёт. Но «идёт» и «идёт с нормативной температурой и без потерь давления на верхних этажах» — разные вещи. Чтобы поймать проблемы до жалоб жильцов и арендаторов, в каждое плановое ТО мы добавляем шесть инструментальных проверок.
- Замер фактической температуры ГВС в характерных точках разбора. На верхних этажах, в дальних квартирах, на удалённых санузлах коммерческой части. По СанПиН 2.1.3684-21 на точках разбора температура должна быть в диапазоне 60–75°C. Проседание ниже 60°C — риск размножения легионеллы и жалоб.
- Замер давления на верхних и нижних точках в час пиковой нагрузки. Не в час обхода, а в часы максимального разбора (утро, вечер). Падение ниже 0,3 МПа на верхних этажах — повод проверить настройки повысительной насосной.
- Тепловизионный контроль трубопроводов ГВС. Тепловизор за минуты находит «холодные участки» в циркуляции — здесь застаивается вода и теряется температура. Чаще всего это плохо отбалансированные стояки или забитые балансировочные клапаны.
- Проверка плавности работы регуляторов давления. Регуляторы со временем теряют точность настройки, особенно в системах с пневматическими мембранами. Раз в полгода — поверочный замер «вход — выход».
- Контроль работы насосов на нагрузке. Не в режиме холостого хода, а под фактическим расходом. Замер потребляемого тока, вибрации, шума. Старение подшипников и износ крыльчатки видны по току до того, как насос встанет.
- Фотофиксация состояния насосных групп, теплообменников ГВС и водомерных узлов до и после обслуживания. В отчёте — отдельный разворот. Закрывает споры о фактическом объёме работ.
Нормативная база
- СП 30.13330.2020 — внутренний водопровод и канализация зданий; ключевой документ
- СП 347.1325800.2017 — правила эксплуатации внутренних систем отопления, ГВС, ХВС
- СП 73.13330.2016 — монтаж внутренних санитарно-технических систем, испытания
- СанПиН 2.1.3684-21 — санитарные требования, температура и качество ГВС
- Постановление Правительства РФ №290 (ред. от 07.03.2025) — минимальный перечень работ для МКД
- ПУЭ — правила устройства электроустановок
Это типовой документ. Под конкретный объект регламент адаптируется по схеме водоснабжения, типу повысительной насосной и узлам коммерческого учёта. Чтобы обсудить ваш объект — напишите или позвоните: выезжаем на первичный осмотр и согласуем индивидуальный график.